尊龙凯时人生就是博·(中国)官网ღ✿ღ。工程建设ღ✿ღ，施工监理ღ✿ღ。房屋评估是根据估价目的ღ✿ღ，遵循估价原则ღ✿ღ，按照估价程序ღ✿ღ，运用估价方法ღ✿ღ，在综合分析ღ✿ღ，影响房屋价格因素的基础上ღ✿ღ，结合估价经验及对影响价格因素的分析ღ✿ღ，对房地产的特定权益ღ✿ღ，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计ღ✿ღ、推测与判断ღ✿ღ。它实质上不是估价人员的定价ღ✿ღ，而是模拟市场价格形成过程将房屋价格显现出来ღ✿ღ，它具有专业性小林惠美ღ✿ღ、技术性尊龙凯时 - 人生就是搏!ღ✿ღ、复杂性ღ✿ღ，是科学ღ✿ღ、艺术和经验三者的结合ღ✿ღ。

　　房屋是特殊商品小林惠美ღ✿ღ，是关系到居住的大事ღ✿ღ，房屋的好坏质量等在某种程度上说决定着人们的生活质量ღ✿ღ。所以人们一般不会在意房屋评估会花多少钱ღ✿ღ，而在意对于要买的房屋能够定位精准ღ✿ღ，并且心中有数ღ✿ღ。

　　（一）明确评估基本事项明确评估目的ღ✿ღ：在受理评估业务时ღ✿ღ，通常由委托方提出评估目的ღ✿ღ，并将评估目的写在评估报告上ღ✿ღ。了解评估对象确定评估基准日ღ✿ღ：常以年ღ✿ღ、月小林惠美ღ✿ღ、日表示ღ✿ღ，签订评估合同ღ✿ღ：它包括评估对象ღ✿ღ、评估目的ღ✿ღ、评估时点ღ✿ღ、评估收费ღ✿ღ、双方责任ღ✿ღ、评估报告等事项ღ✿ღ；

　　（四）测算被评估房地产价格ღ✿ღ：为求得一个公平合理的价格小林惠美ღ✿ღ，一般以一种评估方法为主ღ✿ღ，同时以另一种或几种评估方法为辅ღ✿ღ，以求互相对照和检验修正ღ✿ღ；

　　（一）建筑造价是核算折旧费的基础尊龙凯时 - 人生就是搏!ღ✿ღ，由建造中必要的物质消耗小林惠美ღ✿ღ、劳动报酬和税金ღ✿ღ、利润所组成ღ✿ღ，是住宅经营中的进货价ღ✿ღ。

　　它只应是住宅本身的进价ღ✿ღ，而不应包括其他费用ღ✿ღ。由于住宅的使用年限长达几十年ღ✿ღ，甚至一百多年ღ✿ღ，在这样长时期内物价变化很大ღ✿ღ，故一般均不以其原始造价为计算依据ღ✿ღ，而按重置ღ✿ღ，即在现实条件下重新建造该类住宅所需的货币支出来计算ღ✿ღ。

　　（二）房屋的残值ღ✿ღ，是指房屋经过长期使用ღ✿ღ，失去使用价值后ღ✿ღ，经过拆除清理以后残留的建筑材料的价值小林惠美ღ✿ღ。清理费用是拆除清理报废的破旧房屋时所支付的人工小林惠美ღ✿ღ、机具的费用ღ✿ღ，它作为使用房屋的追加耗费ღ✿ღ，应计入成本之内ღ✿ღ。一般都以残值扣除清理费用后的剩余部分为净残值ღ✿ღ，简称残值ღ✿ღ。因为它在住宅价值中所占的比例不大ღ✿ღ，而且是在住宅报废后才能得到的ღ✿ღ，因此它与原值无法比较ღ✿ღ。

　　在计算时ღ✿ღ，都采用按当时工资和材料价格水平预告估计的办法ღ✿ღ，有时计算折旧时也采用残值率这一参数ღ✿ღ，即残值和原值的比率ღ✿ღ。各种结构房屋的残值率一般为ღ✿ღ：钢筋混凝土结构为0ღ✿ღ；砖混结构为2％ღ✿ღ；砖木结构一等为6％ღ✿ღ；砖木结构二等为4％ღ✿ღ；砖木结构三等为3％ღ✿ღ；简单结构为0ღ✿ღ。

　　（三）使用年限ღ✿ღ，是住宅实物形态经外界的物理ღ✿ღ、化学因素作用下ღ✿ღ，从而发生有形的磨损ღ✿ღ；在有形的磨损下ღ✿ღ，住宅能维持正常使用的年限ღ✿ღ，称为使用年限ღ✿ღ。使用年限是由住宅的结构ღ✿ღ、质量决定的自然寿命ღ✿ღ。折旧年限ღ✿ღ，是住宅价值转移的年限ღ✿ღ，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命ღ✿ღ，或称经济寿命小林惠美ღ✿ღ。折旧年限除与使用年限有关外尊龙凯时 - 人生就是搏!ღ✿ღ，还受无形损耗的影响ღ✿ღ。

　　受您委托ღ✿ღ，我院于2012年5月16日对您坐落于***市**区***号楼**单元**楼**室房地产进行了实地勘察和有关资料的调查ღ✿ღ。我学院估价人员本着最高最佳使用原则ღ✿ღ、替代和估价时点等原则ღ✿ღ，遵照《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共ღ✿ღ、和国土地管理法》《中华人民共和国担保法》《城市房地产抵押管理办法》和《房地产估价规范》及其它相关法规ღ✿ღ，选用市场法和收益法进行评定估算ღ✿ღ，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下ღ✿ღ，对该房地产进行了以委托方确定抵押贷款额度提供参考依据而进行的估价ღ✿ღ。估价人员根据估价目的尊龙凯时 - 人生就是搏!ღ✿ღ，遵循估价原则ღ✿ღ，按照评估工作程序尊龙凯时 - 人生就是搏!ღ✿ღ，利用科学的评估方法ღ✿ღ，在认真分析现有资料的基础上ღ✿ღ，经过周密准确的测算ღ✿ღ，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素ღ✿ღ，确定估价对象（建筑面积223平方米）在估价时点***年**月**日的公开市场

　　1ღ✿ღ、估价报告中估价人员陈述的事实ღ✿ღ，是线ღ✿ღ、本估价报告中的分析ღ✿ღ、意见和结论是我们自己公正的专业分析ღ✿ღ、意见和结论ღ✿ღ，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制ღ✿ღ。

　　4ღ✿ღ、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析ღ✿ღ，形成意见和结论ღ✿ღ，撰写本估价报告ღ✿ღ。